Publié le 21/06/2020
Lorsque l’on décide de vendre un bien immobilier, de nombreuses contraintes émergent. L’estimation de la valeur d’un bien est une étape primordiale afin de déterminer le bon prix. Cette estimation doit prendre en considération les différentes caractéristiques propres au logement. Il s’agit du prix du mètre carré. Mais la nature du marché immobilier est également à prendre en compte. À ce titre, chaque propriété est unique et son estimation peut s’avérer compliquée.
L’estimation de la valeur est principalement utilisée par le propriétaire pour marquer une base de prix au moment de la vente de son bien. L’évaluation des propriétés se fait par des comparaisons, des observations, des documents et aussi des calculs sur la propriété. Il faut noter que la propriété ne peut pas avoir une valeur supérieure à ceux du marché, sauf si elle a des caractéristiques sans égal.
La comparaison est la méthode classique pour estimer un bien immobilier. Le propriétaire collecte les données sur le secteur où se trouve son bien pour les comparer et se faire une idée du marché local. Ainsi, cette méthode consiste à faire une comparaison entre son bien immobilier et ceux mis en vente dans son voisinage en se référant à des données locales. Le propriétaire peut consulter des annonces immobilières, à condition que les propriétés comparées soient plus ou moins similaires (se situer sur le même étage, même superficie ou nombre de chambres, etc.).
À l’ère d’internet, même l’estimation des biens immobiliers est digitalisée. En effet, plusieurs plateformes sont capables de proposer un prix de vente en évaluant le bien immobilier en ligne. Ces sites reposent sur différents critères de base. Pour faire une évaluation en ligne, le site nécessite l’introduction des caractéristiques de la maison : surface habitable, ancienneté du bâtiment, la localisation ainsi que le prix au mètre carré. Ces éléments serviront pour déterminer une fourchette du prix de vente qui s’accorde de manière approximative avec le marché.
Lorsque cette technique est utilisée, une estimation de la valeur d’une propriété est obtenue en comparant la propriété évaluée à des ventes récentes de propriétés voisines similaires ou comparables. La valeur de la propriété visée est directement liée aux prix de vente de propriétés comparables. L’objectif est d’estimer la valeur marchande de la propriété.
Le premier élément à prendre en compte est que les experts sollicités ne peuvent demander un paiement pour effectuer une estimation. En effet, la loi Hoguet impose qu’aucun paiement ne doit être effectué qu’une fois la vente est concrétisée. Cela veut dire que la prestation d’estimation est proposée gratuitement.
Avant d’établir une estimation, l’expert doit évaluer le bien immobilier mis en vente. Il commence par la collecte de données spécifiques au logement à vendre : son emplacement, état général actuel, les aménagements extérieurs et intérieurs et l’isolation énergétique entre autres. D’autres caractéristiques propres aux biens peuvent avoir un impact sur le prix, tels que la proximité des écoles, des commerces, etc. Les experts (il peut s’agir d’une agence immobilière ou un d’un notaire.) étudient ainsi tous les détails pour proposer la meilleure estimation du prix de vente.
Certes, le rôle du notaire est d’enregistrer les transactions immobilières. Mais il peut également faire une estimation de la valeur d’une propriété. Le notaire connaît les valeurs des biens immobiliers, dans la mesure où il a accès aux bases de données qui réunissent toutes les transactions effectuées dans plusieurs régions. À cet effet, il peut facilement déterminer le bon prix. Toutefois, le vendeur est amené à payer des honoraires pour l’expertise notariale.
Il existe différentes manières pour évaluer son bien immobilier, chacune repose sur un nombre d’informations. Toutefois, il faut se rappeler qu’il ne s’agit que d’une estimation, et par conséquent, cela peut donner une surestimation ou à une sous-estimation du bien. Dans un cas comme dans l’autre, le propriétaire peut se plaindre que son bien n’ait pas été évalué à sa véritable valeur, ou qu’il n’ait pas eu d’offres à cause d’une estimation trop haute.
Les outils d’estimation en ligne ne peuvent donner qu’une estimation plus ou moins exacte et non le vrai prix de vente. Ils ne sont très précis que lorsqu’il y a un certain nombre de ventes sur un secteur géographique précis pour servir de base.
Il faut aussi souligner que le prix de vente d’un bien immobilier est déterminé par le propriétaire. C’est donc à lui que revient la décision finale. Souvent, le prix de la propriété est fixé à un chiffre supérieur au prix que le vendeur est prêt à accepter, afin de permettre une sorte de négociation. Même le prix que le propriétaire est prêt à accepter ne reflète pas nécessairement avec exactitude la valeur marchande de la propriété.
Source : Photo Isaiah Bekkers/Unsplash
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